개발행위허가(토지분할)과 최소 분할면적

 

토지 형상을 다듬거나, 불합리한 지상경계정리, 일부 토지면적에 대한 매매, 공유물(지분)의 소유권을 협의 하에 분리하는 등 토지를 분할해야하는 경우가 생깁니다.

 

아래에서 각 상황에 맞는 토지분할 방법 및 관련 법률, 최소면적 등에 대해 알아보고자 합니다.

 

Q: 토지분할 시 개발행위허가를 꼭 받아야 하나요?

A: 용도지역, 분할면적 등에 따라 개발행위허가를 받아야 할 수도 있고, 아닐 수도 있습니다.

 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(약칭: 국토계획법)」 제56조(개발행위의 허가)

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 "개발행위"라 한다)를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가(이하 "개발행위허가"라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시·군계획사업에 의한 행위는 그러하지 아니하다. <개정 2011.4.14.>
1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치
2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)
3. 토석의 채취
4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)
5. 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

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주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 토지분할
국토계획법, 건축법, 개발행위허가운영지침, 건축조례 참고

 

「개발행위허가운영지침」 제4절(개발행위허가의 대상)에 의거하여 「건축법」 시행령 제80조의 건축물이 있는 대지의 분할 제한면적을 초과할 시 개발행위허가대상이 아니다.

「개발행위허가운영지침」 제4절(개발행위허가의 대상)

1-4-1 다음의 개발행위는 허가권자로부터 허가를 받아야 하며, 허가받은 사항을 변경하는 경우에도 허가를 받아야 한다.(영 제51조)
(4) 다음 각 항의 어느 하나에 해당하는 토지분할(「건축법」 제57조에 따른 건축물이 있는 대지는 제외)
① 녹지지역ㆍ관리지역ㆍ농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 토지의 분할
② 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할
③ 관계 법령에 의한 허가ㆍ인가 등을 받지 아니하고 행하는 너비 5미터 이하로의 토지의 분할

「건축법 시행령」 제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한)

법 제57조제1항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.
1. 주거지역 : 60㎡
2. 상업지역 : 150㎡
3. 공업지역 : 150㎡
4. 녹지지역 : 200㎡
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역 : 60㎡

※ 지방자치단체의 건축 조례에서 별도로 규정하는 면적이 있을 수 있으니 해당 지자체 확인 필요

※ 건축물이 없는 토지의 경우,「국토계획법 시행령」 제51조에서는 「건축법」 제57조(대지의 분할 제한) 제1항을 인용하고 있고, 결국에는 「건축법 시행령」 제80조의 기준 또는 지방자지단체의 건축조례로 정한 면적이 있는 경우 건축 조례을 따르게 됩니다.

 

 

건축물이 있는 대지와 동일한 기준을 적용받게 되기 때문에 착각을 하기가 쉽습니다. :)

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1. 건축물이 있는 대지의 경우, 분할제한 면적보다 작은 면적으로는 원칙적으로 건축법상 분할불가

 

2. 건축물이 없는 토지의 경우, 분할제한 면적보다 작게 분할하고 싶다면 개발행위허가를 득하여 분할가능

 1) 부동산 투기로 인한 국토의 훼손이 심각한 사회적 문제에 따라, 토지 분할을 포함하는 개발행위들에 대하여 사전에 행정청의 허가를 받도록 규정하고 심사하겠다는 것이지, 금지하겠다는 취지는 아닙니다. 당연히 최소 면적을 넘기는 경우 별도의 개발행위허가를 득하지 않고 일반적인 절차에 따라 분할신청하시면 됩니다.

 

 2) 앞으로 건축행위나 형질변경이 있는 경우, 국토계획법 제56조 ①항 제1호(건축물의 건축 또는 공작물의 설치) 또는 제2호(토지의 형질 변경)의 토지의 형질변경 목적으로 개발행위허가를 득하여 토지분할가능

 

 3) 임야 또는 농지의 일부를 분할하여 매매하려는 경우, 지목변경과 형질변경이 없다면 국토계획법 제56조(개발행위허가) 1항 제4호의 소유권이전 목적으로 개발행위허가를 득하여 토지분할이 가능하나, 어떤 토지를 여러 개로 나누고 그 중의 일부를 진입로(도로)로 하려는 경우에는 그 도로부분이 형질변경과 지목변경을 수반하는 것이므로 제4호의 토지분할로 개발행위허가를 받을 수 없고, 제2호로 개발행위허가를 받을 수 있어야 분할가능

 

 4) 다음에 해당하는 토지분할에 대해서는 경미한 행위로 보아 개발행위허가 불필요

 

「개발행위허가운영지침」 제5절 개발행위허가를 받지 않아도 되는 행위(법 제56조제4항)

1-5-4 다음의 경미한 행위. 다만, 그 범위에서 도시ㆍ군계획조례로 따로 정하는 경우에는 그에 따른다.
① 「사도법」에 의한 사도개설허가를 받은 토지의 분할
② 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할
③ 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각ㆍ교환 또는 양여하기 위한 분할
④ 토지의 일부가 도시계획시설로 지형도면고시가 된 당해 토지의 분할
⑤ 너비 5미터 이하로 이미 분할된 토지의 「건축법」 제57조제1항에 따른 분할제한면적 이상으로의 분할

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농지법상 분할 제한
농지법 참고

 

「농지법」 제22조에 의거하여 농지 소유의 세분화를 방지하기 위한 목적으로 농업생산기반사업(농업진흥구역, 절대농지)이 시행된 농지는 대규모 영농을 권장하기 위해 2,000㎡ 이하로의 분할을 금지하고 있습니다.

「농지법」제22조(농지 소유의 세분화 방지)

①국가와 지방자치단체는 농업인이나 농업법인의 농지 소유가 세분화되는 것을 막기 위하여 농지를 어느 한 농업인 또는 하나의 농업법인이 일괄적으로 상속ㆍ증여 또는 양도받도록 필요한 지원을 할 수 있다.
②「농어촌정비법」에 따른 농업생산기반정비사업이 시행된 농지는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 분할할 수 없다.
1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역의 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역 또는 도시ㆍ군계획시설부지에 포함되어 있는 농지를 분할하는 경우
2. 제34조제1항에 따라 농지전용허가(다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인 등을 포함한다)를 받거나 제35조나 제43조에 따른 농지전용신고를 하고 전용한 농지를 분할하는 경우
3. 분할 후의 각 필지의 면적이 2천제곱미터를 넘도록 분할하는 경우
4. 농지의 개량, 농지의 교환ㆍ분합 등 대통령령으로 정하는 사유로 분할하는 경우

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개발제한구역 내의 분할 제한
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 참조

 

개발제한구역에서는 건축 및 용도변경, 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 죽목의 벌채, 토지의 분할, 물건을 쌓아놓는 행위 등이 금지되어 있습니다. 하지만 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조 및 동법 시행령 제16조에 의거하여 대통령령으로 정하는 범위는 토지분할 허가를 받을 수 있습니다.

「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제16조(토지의 분할)

법 제12조제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 분할된 후 각 필지의 면적이 200제곱미터 이상(지목이 대인 토지를 주택 또는 근린생활시설을 건축하기 위하여 분할하는 경우에는 330제곱미터 이상)인 경우를 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 미만으로도 분할할 수 있다. <개정 2020. 2. 18.>
1. 공익사업 중 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제4조제1호 및 제2호에 따른 사업을 시행하기 위한 경우
2. 인접 토지와 합병하기 위한 경우
3. 「사도법」에 따른 사도(私道), 농로, 임도, 그 밖에 건축물 부지의 진입로를 설치하기 위한 경우
4. 별표 2 제3호가목에 따른 토지의 형질변경을 위한 경우. 다만, 분할 후 형질변경을 하지 아니하는 다른 필지의 면적이 60제곱미터 미만인 경우는 제외한다.

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토지분할에 대한 구체적인 규정 및 근거를 첨부와 같이 공유해드리오니 실무에 참고하시길 바랍니다.

 

개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령(대통령령)(제31683호)(20210511).pdf

0.07MB

개발행위허가운영지침(국토교통부훈령)(제1375호)(20210331).pdf

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국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령(대통령령)(제31961호)(20210910).pdf

0.08MB

국토의 계획 및 이용에 관한 법률(법률)(제18473호)(20211008).pdf

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농지법(법률)(제18021호)(20211014).pdf

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