주택취득시 부모님한테 증여받을 경우 주의할 점

부모와 자식간 증여와 현금 차용문제

주택 취득 과정에서 부모님한테 돈을 받을 수 있다.

이때 증여일 수도 있고 돈을 빌릴 수도 있다.

 

내 자식한테 내 돈을 지원해준다고 쉽게 생각했다가

증여문제로 갑작스러운 세금폭탄을 맞을 수 있습니다.

 

구분	내용
사례1	아버지로부터 차입한 채무를 면제받고 증여세 무신고   자녀는 자금출처조사 과정에서 아버지로부터 사업자금을 빌렸다고 소명 부채사후관리 실시결과 장기간 이자.원금을 상환하지 않고 채무면제받은사실 확인
사례2	주택취득자금을 증여 받았음에도 차입금으로 허위신고 자녀가 아버지로부터 빌린 돈으로 아파트 취득했다고 자금조달계획서 제출 조사결과 실제로는 아버지로부터 ○억원 증여 받고 허위 차용증 작성한 사실 확인

출처: 국세청(2020년11월17일) 보도자료

 

2020년 10월부터 집을 살 때 내야하는

자금조달 계획서 제출 의무화 및 대상 확대

 

투기과열지구 및 조정대상지역 내

액수와 관계없이 모든 주택에 대해서

자금조달계획서 제출 의무화

 

투기과열지구 및 조정대상지역(2020년12월18일 기준)

즉, 상기표에 나와있는 지역 내

모든주택(아파트, 빌라, 다세대, 다가구 등)

자금조달계획서 증빙자료 제출 필수

 

자금조달계획서 증빙자료

구분	기재항목	증빙자료
자기 자금	금융기관 예금액 주택.채권 매각대금 증여.상속 현금 등 그밖의 자금 부동산 처분대금 등 금융기관 대출액 합계	예금잔액증명서 등 주식거래내역서, 잔고증명서 등 증여,상속세 신소서, 납세증명서 등 소득금액증명원, 근로소득원천징수영수증 등 부동산매매계약서, 부동산임대차게약서 등 금융거래확인서, 부채증명서, 대출신청서 등
차입금 등	임대보증금 등 회사지원금,사채 기타 차입금 등	부동산임대차계약서 금전차용을 증빙살수 있는 서류 등

부모님으로 부터 돈을 빌려서 집을 사는 경우

부모님과 맺은 차용증을 첨부해야한다.

 

부모님과 자식은 세법상 특수관계인이기때문에

까다로운 심사를 요구합니다.

 

사실 부모님과 자식간에 현금 차용증을 쓰고 돈을 빌렸다고 해도

실제로는 그냥 지원해주는 경우가 대다수이기 때문이다.

 

따라서 이럴 경우 바로 증여로 간주하여

증여세를 내야합니다.

 

상속 · 증여세율

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	-
5억원 이하	20%	1,000만원
10억원 이하	30%	6,000만원
30억원 이하	40%	1억 6,000만원
30억원 초과	50%	4억 6,000만원

 

그렇다면 어떻게 하면

부모님에게 돈을 빌릴 수 있을까?

KBS속고살지마 유튜브 참고

여러 세무사님들한테 여쭤보고

정리한 내용이라고 하니

참고하시길 바랍니다.

 

증여세 없는 이자 지급액

차입금	적정이자 (연4.6%)	1,000만원까지 양해	증여세 없는 이자지급액
2억원	920만원	-1,000만원	-
3억원	1,380만원	-1,000만원	380만원(1.27%)
5억원	2,300만원	-1,000만원	1,300만원(2.6%)

ex) 2억원 차입시 (적정이자 연4.6%)

1,000만원이 안되므로 세무당국에서 문제삼지않음

 

ex) 3억원 차입시 (적정이자 연4.6%)

세무당국에서 1,000만원까지 양해해주기때문에

 

이자 380만원(연 1.27%)금액만 지급하면 됨

ex) 5억원 차입시 이자 1300만원 지금하면됨

 

금전소비대차 적정이율 등

금전소비대차계약서(차용증) 작성	적정이자율 4.6%
공증,인감증명청부, 내용증명,근저당설정	-연 1,000만원 이하는 문제 안삼음 2억원가지는 무이자 가능 ※ 연 4.6% 적정이자와 실제 지급이자 차이가 1,000만원 이하일 때는 문제 안 삼음 ※ 1,000만원 넘으면 차액 전체를 증여로 봄
실제로 이자지급	이자소득 원천징수
꼭 매월일 필요는 없음 (월, 분기, 반기 연단위로)	이자에서 27.5%를 공제하고 지급 (차용하는 자녀가 원천징수 신고)

차용하는 자녀가 원천징수 신고

(이자에서 27.5%를 공제하고 지급)

 

실제로 이자 소득을 원천징수하는 경우는 많지 않으나,

세무상 원칙적으로 문제 될 수 있음

 

부채사후관리

세무당국에서 장기추적 결과

이자 및 원금을 지급한 사실이 확인되지 않으면

증여임을 확인하고 증여세 부과

 

※ 부채 사후 관리 점검 횟수 연1회 → 2회로 확대

취득자금이 적정한 차입금으로 확인된 경우에는

향후 원리금 상환이 자력으로 이뤄지는 지에 대해

부채 상환 전 과정을 끝까지 사후관리

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